Tuttavia, la maggior parte delle persone non vive al di sopra delle proprie possibilità per puro desiderio di lusso; il problema risiede piuttosto in un mercato immobiliare completamente saturo, che rende sempre più arduo reperire un alloggio a prezzi accessibili. Per molti, l'unica alternativa è abbandonare i centri urbani per trasferirsi in campagna o addirittura in un altro cantone, dove è più probabile trovare una soluzione abitativa in linea con il proprio budget.
Un nuovo studio di UBS evidenzia la portata di questo fenomeno, definito «migrazione interna». La città più popolosa della Svizzera, Zurigo, è l'emblema, se non l'epicentro, di questo fenomeno: tra il 2021 e il 2025, la città ha perso oltre 21'500 abitanti, trasferitisi in altri comuni. Un record a livello nazionale.
Parallelamente, quasi 38'000 persone provenienti dall'estero si sono stabilite a Zurigo. La città continua dunque a crescere demograficamente esclusivamente grazie all'immigrazione, mentre una parte dei suoi residenti è costretta a cercare casa altrove.
Secondo lo studio di UBS, l'emigrazione degli abitanti di Zurigo innesca un vero e proprio effetto domino sul mercato immobiliare. Inizialmente, molti cercano di trasferirsi nella valle della Glatt o nella regione dello Zimmerberg; tuttavia, questa crescente domanda riduce l'offerta di alloggi e spinge al rialzo gli affitti. Di fronte a tale scenario, un numero sempre maggiore di nuclei familiari è costretto ad allontanarsi ulteriormente, spostandosi verso le zone dell'Oberland e del Weinland zurighese, oppure nei dintorni di Winterthur. Molti non hanno altra scelta se non quella di trasferirsi in un altro cantone. Le zone dell'Argovia, come Mutschellen, Baden e Aarau, sono particolarmente ambite. Anche Sciaffusa e la valle della Thur, nel canton Turgovia, beneficiano di questo afflusso.
Questa tendenza si riflette in modo evidente nella crescita demografica. Negli ultimi cinque anni, i cantoni di Sciaffusa, Vallese, Friburgo, Argovia e Turgovia hanno registrato gli incrementi di popolazione più significativi, con una crescita media annua compresa tra l'1,4% e l'1,6%.
Un'evoluzione che si spiega, tra l'altro, con un notevole squilibrio tra domanda e offerta. Tra il 2021 e il 2025, la popolazione svizzera è aumentata di quasi 460'000 unità, il che equivale a circa 240'000 nuclei familiari in più. Nello stesso periodo, tuttavia, sono stati costruiti solo circa 220'000 alloggi.
Una buona notizia, però, c'è: la crescita demografica sta rallentando. Per il 2026, UBS prevede un incremento dello 0,7%, contro lo 0,8% dell'anno precedente. Questo rallentamento è dovuto in parte a una diminuzione della forza lavoro. Inoltre, il saldo naturale della popolazione, ossia la differenza tra nascite e decessi, nel 2025 è sceso a circa 6'200 unità, il livello più basso dal 1918. L'immigrazione rimane dunque il principale motore della crescita demografica in Svizzera.
Non bisogna però aspettarsi un miglioramento del mercato immobiliare, perlomeno nell'immediato. Chi spera in un calo degli affitti rischia di rimanere deluso. UBS prevede sì una progressiva stabilizzazione del mercato, sostenuta dal rallentamento demografico e da una lieve ripresa dell'edilizia. Tuttavia, in una prima fase, gli affitti dovrebbero continuare ad aumentare.
