In Svizzera si costruiscono troppo poche case per soddisfare la domanda. Come riportato dalla "SonntagsZeitung", tra il 2020 e il 2024 sono state costruite solo 52 nuove unità abitative ogni 100 abitanti, un livello storicamente basso. A titolo di paragone, questo numero era stato superiore a 59 dalla Seconda guerra mondiale in poi, e aveva addirittura superato quota 100 negli anni '80.
Le ragioni sono molteplici, ma una in particolare emerge: dalla revisione della legge sulla pianificazione del territorio nel 2014, è diventato quasi impossibile costruire su aree non edificate, le cosiddette "terre verdi".
La Svizzera punta invece sulla densificazione, vale a dire sulla costruzione di più abitazioni in aree già edificate. Un cambiamento tutt'altro che graduale. "Abbiamo chiuso una valvola: le aree verdi, ma la nuova valvola, la densificazione, non è ancora operativa", spiega Fredy Hasenmaile, economista capo di Raiffeisen Svizzera. "Prima di questo, potevamo definire zone edificabili e costruire su terreni verdi. Era facile ed economico."
L'adattamento dei piani edilizi nei cantoni e nei comuni si trascina spesso per anni. A ciò si aggiungono l'aumento dei costi di costruzione, normative più severe e una valanga di ricorsi. A Zurigo, ad esempio, nel 2024 sono stati bloccati 3'000 progetti di unità abitative solo a causa dell'inasprimento delle norme antirumore. Il risultato: gli investimenti nell'edilizia sono in calo da sei anni e nel 2024 sono state costruite 5'000 case in meno rispetto all'anno precedente.
La densificazione sembra una soluzione, ma porta con sé nuovi problemi. Spesso è necessario demolire i vecchi edifici prima di poterne costruire di nuovi, riducendo così l'incremento netto del patrimonio immobiliare. Nel Canton Zurigo, nel 2024 sono state costruite 7'500 nuove abitazioni, ma ne sono state demolite 2'100, ovvero appena 5'400 unità.
Inoltre, edifici più densi portano a più conflitti. I vicini si sentono turbati e sfruttano le ampliate possibilità di opposizione, rafforzate dalle decisioni del Tribunale federale. "Densificare significa costruire più vicini. Questo significa che più vicini saranno interessati, il che porta a una maggiore resistenza ai progetti di costruzione", spiega Hasenmaile.
Anche la complessità della costruzione ha scoraggiato i committenti privati. In precedenza, le domande di permesso di costruire erano presentate da privati; Oggi questa percentuale si è dimezzata. Sono finiti i giorni in cui le famiglie costruivano una casa indipendente con gli amici nei fine settimana. Le moderne normative edilizie, gli elevati standard qualitativi e le esigenze di una società del tempo libero rendono tali progetti poco attraenti per i privati.
Quando l'offerta diminuisce, la domanda esplode. Alla fine del 2024 la Svizzera contava 9,048 milioni di abitanti: un record. Secondo le previsioni della Confederazione, la popolazione svizzera supererà i 10 milioni di abitanti. Ma dove potranno vivere tutte queste persone? Sulle colonne della "NZZ am Sonntag", l'economista immobiliare Andreas Loepfe avverte: "Se non si inizia a risparmiare adesso, tra dieci anni non si riuscirà a pagare l'affitto".
Andreas Loepfe consiglia vivamente di iniziare a risparmiare per poter far fronte ai futuri aumenti degli affitti. Mettere da parte dei risparmi adesso potrebbe essere sufficiente in seguito, sia per finanziare una casa, sia per colmare il divario dovuto agli affitti più alti.
"Nei prossimi dieci anni, gli affitti aumenteranno in modi che la maggior parte delle persone oggi non può nemmeno immaginare", afferma Andreas Loepfe. La situazione è particolarmente preoccupante nei centri urbani, dove il lavoro è allettante, ma dove l'alloggio sta diventando un lusso.
In città come Zurigo, Berna, Basilea e Losanna la gente è già scesa in piazza per protestare contro la carenza di alloggi. Gli affitti e i prezzi degli immobili stanno aumentando più rapidamente degli stipendi o del costo della vita, provocando bizzarre distorsioni del mercato.
L’esempio di Adliswil, vicino a Zurigo, è lampante. Una casa messa in vendita su Homegate nell'ambito di un'asta di locazione è stata venduta per 4'700 franchi al mese. Tali scenari dimostrano quanto sia disperato il mercato. "L'offerta di alloggi è troppo scarsa, la domanda troppo alta", riassume il "Tages-Anzeiger". Non sembra esserci alcun miglioramento all'orizzonte, a meno che non si verifichi un cambiamento radicale.
